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2019年中国城市发展潜力排名:谁在首位

更新时间:2019-09-27 03:40点击:

我们提出了业内广为采用的规范剖析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
 
  当前中国城镇化正步入城市群都市圈时期,房地产市场已进入总量均衡、区域分化的新开展阶段,房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行,城市开展潜力差别宏大,城市研讨变得尤为重要。
 
  本课题是我们历经一年多对经典框架的细化与量化,在前期60多个指标、超越10万条数据根底上筛出27个指标、约5万条数据,以此树立多维度、多层次、可考证的城市开展潜力根本面+市局面评价模型,对全国除三沙市及港澳台外的336个地级行政单元的开展潜力停止客观排名。
 
  本研讨关于认识城市开展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场平稳安康开展、居民安居乐业、企业投资决策等具有参考价值。
 
  摘要
 
  研讨背景与剖析框架:房地产市场进入总量均衡、区域分化的城市群时期。1)背景:房地产进入新周期,城市开展进入城市群都市圈时期。中国20-50岁人口于2013年见顶,存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建,标志着中国房地产市场辞别高增长阶段,进入高质量开展的新时期新周期。在中长期,城镇化、寓居改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市场将来平稳开展。从区域看,中国进入城市群都市圈时期,区域分化突出,城市开展潜力差别宏大,城市研讨价值愈加凸显。2)剖析框架:根本面剖析趋向,市局面剖析机遇。根本面剖析是城市开展潜力研判的中心,关键在于研判人口,逻辑链条是:人随产业走,产业决议城市兴衰,范围经济和交通本钱等区位要素决议产业规划。我们在根本面关注需求侧的人口现状、人口潜力和人口购置才能,以及供应侧的住房存量及土地财政依赖度,共触及23个指标。在市局面,用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等动摇较大的4个短期指标研判城市市场热度,以在根本面剖析根底上判别进入机遇。依据历史数据回测,精确度为75%。
 
  根本面:2019年中国城市开展潜力排名。1)榜单概览:2019年深北上广稳居中长期开展潜力榜单前4名,二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十;东部地域有32座城市进入前50名,长三角、珠三角地域表现特别突出;东北地域有超八成城市位于200名之后。百强城市以全国13%的土地,集聚50%的人口,发明73%的GDP,占全国商品住宅销量的62%。2)人口现状:人口持续向大城市集聚,中西部中心城市崛起。从区域层面看,当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存,京沪津苏黑吉辽人口增长低迷以至负增长。从分线城市看,人口持续向一二线大城市流入,三线城市全域流入流出根本均衡,四线城市持续流出。从重点城市看,深圳、广州、杭州常住人口大幅增长,西安、成都、长沙等中西部中心城市日益崛起,北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长放缓。3)人口潜力:人随产业走,一二线产业根底及潜力突出。一二线城市以25.5%的人口发明了46.5%的GDP,人口集聚潜力很大。在产业创新方面,一二线城市头部效应显著,上市公司占比、创造专利受权量合计分别占约70%、75%,其中京沪深占领绝对高地,杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。在交通区位上,一二线城市占领交通枢纽位置,高铁始发终到趟数分别高达740、149趟,东部地域受益于自然天文和率先开展战略交通根底条件更优。在公共资源上,一二线城市优质教育、医疗资源密集,城市轨道交通提升城市运转效率。4)购置才能:一二线城市绝对购置才能较高,相对购置才能较低。从绝对程度看,一线城市人均储蓄存款、可支配收入分别高达11.5、6.6万元,远高于其他城市。从相对程度看,一线、二线、三线、四线城市房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年,但一线城市因供应缺乏,房价并非由中位数收入人群决议,而是由高收入人群决议。5)住房供应:一二线城市住房供应偏紧,二三线土地财政依赖度较高。一二线城市住房供应偏紧、套户比分别为0.97、1.02,东北地域有过剩风险、套户比超越1.1。东部、中部土地财政依赖度较高,分别为57%、52%;二三线城市较高,分别为64%、50%。
  市局面:2019年百强城市何时规划最佳?1)榜单概览:在根本面剖析根底上,分离市局面状况将开展潜力100强划为3档,其中深北上广等15个城市为一档,成都、武汉等25城为二档,兰州、徐州等60城为三档。2)量价趋向:局部三四线城市需求明显透支,局部一二线城市成交量有所回暖、市场有望趋稳。曾经历明显调整的局部一二线城市及周边房价将逐步趋稳,如供应缺乏或存在一定上涨压力;前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏根本面支撑的局部三四线城市存在调整风险。3)库存去化:西部地域、四线城市总体库存风险较高。从可售库存看,2019年1月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月,三四线城市从2018年下半年以来有一定上升。从广义库存看,2017年西部地域、四线城市土地消化周期分别为2.5、2.1年。4)拿地本钱:2018年地价房价比总体回落,少数城市仍较高。2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市住宅类用地成交溢价率分别为4.2%、21.6%、21.4%,其中二线城市连续4个月上行、三四线城市连续5个月上行。2018年一线、二线、三线、四线城市地价房价比分别为29%、25%、19%、13%,除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外,二线、三线、四线城市分别降落7、5、2个百分点。
 
  拥抱城市群,把握大趋向。以中心城市为引领的都市圈城市群更具消费效率,更节约土地、能源,是支撑中国经济高质量开展的主要平台,是中国当前以及将来开展的重点。2019年开展潜力百强城市中有96个位于19大城市群,有54个位于24个千万级大都市圈。从人均消费效率看,分范围人均发明GDP呈现范围从大到小的递加现象;1000万人以上的城市人均发明14万元的GDP,是100-300万人城市的2.1倍,是20万人以下城市的约5倍。在城市群层面,19个城市群的中心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。估计到2030年,中国2亿新增城镇人口的约80%将散布在19个城市群,其中约60%将散布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。在都市圈层面,24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口发明约54%的GDP,其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈开展潜力明显居前。在大都市圈之外,仍有两类三四线城市值得关注:一类是东部沿海地域经济实力比拟突出的三四线城市,另一类是间隔中心大城市较远、辖区或腹地人口范围大的内陆中央性中心城市,均多数位于城市群内。
 
  施行真正的房地产长效机制,有助于市场平稳安康开展,这也是人民、政府、企业等各方的共同期盼。长效机制的关键在于人地挂钩、金融稳定和因城施策。关于人口持续流入、供地缺乏招致的房价过高城市,增加土地供给;关于人口持续流出、供地过多招致的库存过高城市,减少土地供给;经过人地挂钩完成供求均衡,处理此前人地别离、供求错配招致的一二线房价过高、三四线库存过高问题。从美国、英国、德国、日本、中国香港、新加坡等经历看,房地产过度金融杠杆化是风险之源,货币金融稳定是治标之策,要防止货币超发、杠杆过高和居民过度举债,经过货币、金融、税收、土地等多种手腕,支持刚需和改善型需求,抑止投机型需求。
 
  风险提示:模型预测存在一定偏向;局部指标尚未发布2018年数据,影响模型估量;旅游城市的逻辑与其他城市不同,模型未单独思索。
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